2022-07-21
Coraz mniej osób poszukuje mieszkań
Ograniczenie w dostępie do kredytów hipotecznych oznacza coraz mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań. Mimo słabszego popytu, najnowszy raport Barometr Metrohouse i Credipass wskazuje, że średnie ceny mieszkań w największych miastach nadal rosną.
Jak wiadomo, cykliczność jest stałym elementem rynku nieruchomości. Lata wzrostów cen i intensywnego rozwoju rynku przeplatają się z okresami korekt i stagnacji. Jednak są też czynniki, które bywają nieprzewidywalne. Wojna, pandemia, inflacja, globalne problemy gospodarcze – te i inne zdarzenia odciskają głębokie piętno na lokalnych rynkach nieruchomości. Decyzje banku centralnego dotyczące kolejnych podwyżek stóp procentowych zamykają drogę kolejnym grupom potencjalnych nabywców mieszkań do realizacji planów związanych z zakupem. – Rynek mieszkaniowy staje się otwarty dla dobrze sytuowanej klasy średniej, której dochody pozwalają na zaciągnięcie kredytu lub dla klientów gotówkowych, którzy nie muszą posiłkować się przy zakupie zewnętrznym finansowaniem, mówi Marcin Jańczuk z sieci biur nieruchomości Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass III kw. 2022 r.
Jak w sytuacji kumulacji różnorakich czynników zareaguje rynek? Na to pytanie poznamy zapewne odpowiedź za kilka miesięcy, ponieważ rynek nieruchomości ze znamiennym opóźnieniem reaguje na pojawiające się wszelkie bodźce gospodarczo-rynkowe. - Odpływ z rynku klientów powinien w rezultacie wpłynąć na kształtowanie się poziomów cenowych dostępnych na rynku mieszkań. Nie jest to jednak tak oczywiste, ponieważ prawdopodobnym scenariuszem może stać się ograniczenie produkcji przez deweloperów oraz coraz liczniejsze wstrzymywanie się ze sprzedażą klientów indywidulanych, co nie stworzy obszaru dla zjawiska nadpodaży, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Na rynku pierwotnym ceny znowu w górę
Tymczasem w II kw. 2022 r. na rynku pierwotnym odnotowujemy wzrosty cen we wszystkich największych miastach wynoszące od 0,8 proc. do prawie 4 proc. Liderem wzrostów jest Wrocław (wzrost o 3,9 proc. kw./kw.). Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl twierdzi, że podwyżki dotyczące Warszawy (3 proc.) oraz Wrocławia, na pewno należy określić jako znaczące. - Stolica Dolnego Śląska już w najbliższym czasie może „przebić” kolejny próg cenowy. Tym razem chodzi o stawkę 11 000 zł/mkw. na rynku pierwotnym. Mimo cenowej pogoni, wrocławski rynek mocno ustępuje krakowskiemu i gdańskiemu pod względem oferty najdroższych mieszkań deweloperskich. Mowa o lokalach kosztujących ponad 15 000 zł/mkw. Najwięcej takich drogich „M” znajdziemy oczywiście w cennikach stołecznych deweloperów. Na warszawskim rynku już co czwarte nowe mieszkanie kosztuje więcej niż 15 000 zł/m kw. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, spośród sześciu analizowanych w Raporcie Barometr miast, w czterech średnia cena nowych mieszkań przekracza już 10 000 zł/m kw. Jedynie w Poznaniu i Łodzi stawki są niższe.
Mieszkania z rynku wtórnego: stabilizacja w kilku miastach
Na rynku wtórnym nie ma już takiej cenowej jednomyślności. W analizowanych przez Metrohouse sześciu największych miastach widać spore dysproporcje. Pierwsza grupa miast (Wrocław, Poznań, Łódź) to lokalizacje, w których można mówić o porównywalnych cenach do tych sprzed kwartału. W drugiej grupie (Kraków, Warszawa, Gdańsk) transakcje przeprowadzane w II kwartale pokazują silne zwyżki od 7 do 10 proc. Średnie ceny na rynku wtórnym w Gdańsku przekroczyły 11 tys. zł i są już wyższe od cen w stolicy Małopolski. Natomiast w Warszawie powoli zbliżają się do poziomu 13 tys. zł za m kw. Najciekawsze obserwacje przynosi jednak analiza wzrostów w skali r/r. Rekordzistą jest Gdańsk, gdzie ceny wprost wystrzeliły i są wyższe o 30 proc. od transakcji sprzed roku. Średnia kwota, jaką wydajmy tam na mieszkanie tylko nieznacznie ustępuje cenom stołecznym. Powyżej 10 proc. ceny wzrosły w Krakowie (16,3 proc.) i Warszawie (14 proc.).
Jak można się było spodziewać, Indeks Popytu notuje swoje rekordowo niskie wartości. Silnie spadła liczba osób aktywnie poszukujących nieruchomości do zakupu. Natomiast na wysokim poziomie (41 proc.) utrzymuje odsetek zakupów inwestycyjnych. Ciekawe, czy coraz wyższe oprocentowanie lokat i rekordowo wysokie zainteresowanie obligacjami wpłynie na osłabienie aktywności klientów lokujących swoje nadwyżki na rynku mieszkań?
Coraz wyższe ceny mieszkań i specyfika obecnej sytuacji powoduje, że widoczne są dość istotne zmiany w parametrach nabywanych lokali. W Warszawie na rynku wtórnym 67 proc. nabywanych w II kw. 2022 r. mieszkań ma powierzchnię nie większą niż 50 m kw. To aż 19 pkt. proc. mniej niż rok temu. Wyraźnie więc widać, że w stolicy kupujemy coraz mniejsze mieszkania. W koszyku innych największych miast również popularne są lokale do 50 m kw. (54 proc.), choć częściej niż w stolicy w transakcjach pojawiają się większe metraże.
Kredyty hipoteczne dostępne dla nielicznych
Rodzina zarabiająca łącznie 8 tys. zł. netto może liczyć na zdolność kredytową w średniej wysokości 246 tys. zł, choć przed rokiem było to 629 tys. zł. Wszystkiemu winne są wprowadzone w kwietniu rekomendacje KNF a przede wszystkim rosnące stopy procentowe. Nie wiemy, czy czekają nas jeszcze kolejne ich podwyżki i na ten moment trudno jest prognozować do jakiego poziomu możemy dojść. – Ciekawą sytuację obserwujemy na początku lipca na notowaniach stawek WIBOR, które symbolicznie od kilku dni zaczynają spadać. Może być to chwilowe wahnięcie lub sygnał, że dotknęliśmy już „dna” i sytuacja zaczyna się stabilizować. Do tego dochodzi fakt, że w ostatnich tygodniach już cztery banki obniżyły oprocentowanie stałe swoich kredytów hipotecznych, mówi Andrzej Łukaszewski ekspert finansowy Credipass. Aktualnie średnie oprocentowanie kredytu przy 20% wkładu własnego ze zmienną stopą procentową wynosi 9,09% a ze stopą stałą 9,16%, co też świadczy o pewnej stabilizacji ofert.
Obecna sytuacja sprawia, że II kw. 2022 r. był jednym z najsłabszych w ostatnich latach jeśli chodzi o wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny. Autorzy raportu oceniają, że wolumen kredytów hipotecznych w II kw. przekroczy nieznacznie 14 mld zł.
Zapraszamy do bezpłatnego pobrania pełnego raportu tutaj.
Kontakt:
Marcin Jańczuk
mjanczuk@metrohouse.pl
tel. +48 668 820 616
Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.
+48 22 626 pokaż!
Wypełnij poniższy formularz:
Grupa Metrohouse dba, aby Twoje dane osobowe były przetwarzane w sposób zgodny z przepisami prawa, a ich przetwarzanie nie naruszało Twoich praw i wolności.
Prosimy o zapoznanie się z Klauzulą Informacyjną.
W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji dotyczących sposobu przetwarzania Twoich danych osobowych, możesz skontaktować się z naszym Inspektorem Ochrony Danych Osobowych pod adresem e-mail: iod@metrohouse.pl
Klauzula Informacyjna
Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: „RODO”) informujemy, że administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Metrohouse Franchise S.A. z siedzibą: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa (dalej: „ADO”). ADO umożliwia kontakt przy wykorzystaniu numeru telefonu: (+48) 22 112 19 29 lub drogą listownie na adres siedziby ADO. Współadministratorami danych osobowych (jedynie w zakresie: imienia, nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail) są spółki: Credipass Polska S.A. oraz Primse.com sp. z o. o. obie z siedzibą w Warszawie przy ul. Wołoskiej 22, 02-675 Warszawa (dalej zwane łącznie „Współadministratorami”). Dane kontaktowe inspektora ochrony danych powołanego przez ADO i Współadministratorów: tel.: +48 (22) 626 26 26, e-mail: iod@metrohouse.pl, adres do korespondencji: ul. Wołoska 22, 02-675 Warszawa. Pani/Pana dane osobowe na potrzeby przygotowania oferty i świadczenia przez ADO usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przetwarzane są na podstawie art. 6 ust. 1 pkt b) RODO zgodnie z zasadą, że przetwarzanie danych jest zgodne z prawem jeżeli jest niezbędne w celu realizacji umowy lub do podjęcia działań przed jej zawarciem na żądanie osoby. Współadministratorzy przetwarzać będą Pani/Pana dane osobowe w celu złożenia ofert usług własnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt f) RODO. Pani/Pana dane osobowe będą przetwarzane przez ADO przez okres 3 (trzech) lat od końca roku kalendarzowego, w którym złożono ofertę finansowania, ubezpieczenia lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jeżeli usługa pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie wykonana przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem tych usług zgodnie z wymogami powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Współadministratorzy – w zakresie celu przetwarzania jakim jest oferowanie usług własnych przetwarzać będą dane osobowe do czasu zgłoszenia sprzeciwu na przetwarzanie, a jeżeli została wykonana usługa przez okres przechowywania dokumentacji związanej z wykonaniem usługi wymagany przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Jeżeli nie złożono oferty usług dane osobowe będą przechowywane przez okres 3 miesięcy od daty wypełnienia formularza. Pani/Pana dane osobowe nie będą przekazywane do państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (do krajów innych niż kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Udostępnione dane nie będą przetwarzane w sposób automatyczny (profilowanie). Odbiorcami danych osobowych, z zachowaniem wszelkich gwarancji zapewniających bezpieczeństwo przekazywanych danych, mogą być: a. podmioty, którym ADO lub Współadministrator powierzył przetwarzanie danych osobowych, w tym dostawcom usług umożliwiających świadczenie usług pośrednictwa finansowego i/lub ubezpieczeniowego i/lub usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; b. dostawcy usług prawniczych, usług doradczych i windykacyjnych w przypadku dochodzenia przez ADO roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą; c. podmioty, z którymi ADO zawarł umowę agencyjną, umowę o współpracy, umowę pośrednictwa finansowego, pośrednictwa ubezpieczeniowego lub w pośrednictwa obrocie nieruchomościami (ich pełna lista dostępna jest pod adresami: www.credipass.pl/partnerzy oraz www.metrohouse.pl/partnerzy). Przysługuje Pani/Panu prawo dostępu do danych oraz prawo ich sprostowania, gdy są one nieprawidłowe. W przypadkach określonych przepisami prawa przysługuje Pani/Panu prawo do żądania usunięcia danych, prawo żądania ograniczenia przetwarzania danych, prawo do przenoszenia danych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Przysługuje Pani/Panu prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych w przypadku, gdy przy przetwarzaniu Pani/Pana danych ADO narusza przepisy dotyczące ochrony danych osobowych. Podanie przez Panią /Pana danych osobowych jest dobrowolne (konsekwencją ich niepodania będzie brak możliwości podjęcia działań związanych przygotowaniem oferty finansowania lub ubezpieczenia oraz udzielenia informacji w tym zakresie).